龙头房企开发业务增速放缓，转向“开发商+房东”双轨模式，聚焦核心城市投资，发力经营性不动产收租与轻资产管理，以应对行业“总量收缩、结构分化”新格局。
开发业务触及天花板之后，龙头房企纷纷降速。未来一段时间，龙头房企将不再仅通过规模发展来驱动营收和利润的增长，而是转向“收租”。未来，中国内地的房企有望成为“开发商”与“房东”的结合体。
今年的财报季，龙头房企呈现了明显的转型特征：华润置地、中海地产乃至招商蛇口（001979）均提出在规模保持相对稳定的前提下，加大布局经营性业务。
房企集体转向，现实的因素是近年来开发业务规模逐步收缩。据国家统计局数据，2025年，全国房地产开发投资8.28万亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资6.35万亿元，下降16.3%。
即便龙头房企市场份额在扩大，但整体市场环境保持冷静，龙头房企也很难将营收和利润推上新的台阶。受此影响，房企不得不规划新的增长曲线应对市场的变化。
今年业绩季，华润置地首次表态未来5年开发业务规模保持稳定，同时发力不动产收租业务和轻资产管理业务；中海地产则将实施“一专双驱优生态”战略业务结构，即专注不动产开发运营主航道，租售并举，强化住宅开发与经营性业务双轮驱动；招商蛇口则要从传统的开发商，真正转变为“开发商 运营商 服务商”，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。
龙头房企不再留恋开发业务的超额利润，收心转型收租商，这是房地产行业新时代的开启。
投资高度聚焦
龙头房企对于未来市场的判断，直接影响他们在开发业务上的投资取向。
华润置地首席运营官陈伟分析认为，房地产行业最艰难的时期基本过去，正式进入触底回升、深度分化阶段的周期。“核心城市和优质板块率先起步，其他城市逐步消化存量的基础上，会实现缓慢修复。”
华润置地总裁徐荣预计，2026年土地市场结构性分化的态势仍将持续。土地供应将进一步向核心城市核心区域集中，核心城市优质地块的供应有望维持合理规模，市场竞争预计仍将保持一定热度。华润置地将秉持稳健投资原则，坚持“量入为出”与“投资刻度”，依托片区统筹开发综合优势，实现战略引领精准投资。
事实上，从2025年华润置地的投资手笔来看，这家房企开发业务所布局的城市已经极度聚焦。2025全年，华润置地获取项目33个，权益投资额673.7亿元，在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成，土储结构持续优化。
中海地产的投资结构，也与华润置地类似。
中海地产董事会主席颜建国在业绩会上表示，中海地产取得领先的销售成绩，得益于聚焦安全性、确定性更高的一线城市，抓住其他重点城市的结构性机会。2025年全年，中海地产在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1254.4亿元，占比57.3%。在北京、深圳、天津、济南等15个城市的销售额位居当地市场第一。
颜建国说，中海地产“卖了最多的楼，买了最多的地，保持最稳健的财务状况与行业领先的盈利能力。”在土地投资上，中海地产过去一年新增35宗地块。其中在香港及北上广深的权益购地金额占比约73.9%。
截至2025年年末，中海地产土地储备总建筑面积为2528万平方米，权益建筑面积为2286万平方米。土储货值中，一线和强二线城市面积占比合计约86.5%。
虽然比起华润置地更为发散，但中海地产也已经基本不涉足强二线城市以下的投资。另一家龙头房企招商蛇口的投资布局，也遵循聚焦的法则。
在招商蛇口的业绩会上，招商蛇口管理层认为，2026年，土地市场有望延续整体低位运行、局部点状火热的格局。招商蛇口将严格执行“六好”投资评审体系，资源高度聚焦一线与强二线核心板块。“2026年招商蛇口的投资原则继续在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选。”
2025年，招商蛇口在“核心10城”的投资占比接近90%，一线城市投资占比约63%，资源高度聚焦一线与强二线核心板块。
后开发时代
投资高度聚焦意味着龙头房企在中短期的规模表现或将保持稳定。以华润置地为例，华润置地明确表示，未来5年，其开发业务规模将保持在2000亿元至2500亿元；中海地产、招商蛇口未明确提及开发业务的发展目标，但也对未来的市场保持审慎乐观。
招商蛇口董事长朱文凯判断，中国的房地产将进入新旧模式转换的关键阶段，房地产发展新模式的基础制度和配套政策会持续建立和完善。“随着经济增速、城镇化速度放缓，一些宏观变量将深刻影响房地产市场的需求总量和结构。行业需求结构将会从过去的“总量扩张”转向“总量收缩、结构分化”。
“总量收缩、结构分化”，房地产开发市场已然变天。与此同时，龙头房企也纷纷将资源倾斜至具备增长潜力的业务板块。纵观这些布局，更是具有共性。
华润置地指出，未来五年，经营性不动产收租型业务营收将稳定在300亿元以上；轻资产管理收费型业务将保持良好增长势头，年增速预计超过10%，营收规模200亿元以上。
此外，华润置地董事会主席李欣还强调，以量质双优、提升利润为核心导向，全面深化经营性不动产收租业务高质量发展。强化核心商圈、优质载体等优势资产的资源倾斜，同时通过构建多层次资产运营平台和积极运作，实现资产有进有出，从而推动资产与资本高效循环。
颜建国也表示，中海地产将实施“一专双驱优生态”的战略业务结构。“一专”是专注不动产开发运营主航道，不跨界多元化；“双驱”是租售并举，强化住宅开发与经营性业务双轮驱动；“优生态”则是以不动产开发运营为平台，培育供应链管理、规划设计、数字科技、代建等上下游生态型业务。
虽然中海地产的经营性业务不及华润置地，但也在快速发展期。2025年，中海地产商业物业收入72亿元，其中写字楼收入34.7亿元，购物中心收入23.9亿元，长租公寓收入3.5亿元，酒店及其他商业物业收入9.9亿元。
中海地产表示，其经营性业务聚焦核心城市优质资产，全周期资产管理能力持续提升。公司2025年商业运营收入已完全覆盖总利息支出，购物中心、写字楼合计收入贡献占比81%，资产结构持续优化。
招商蛇口也表示，未来将“由开发为主向开发与经营并重、由重资产为主向轻重资产结合、由同质化竞争向差异化发展”转变。
2025年，招商蛇口管理范围内持有物业收入达76.3亿元，同比增长2.2%。商业、公寓、产业园、酒店、会展、邮轮六大业态全年新入市项目29个，总建筑面积177万平方米，新增轻资产管理面积82.8万平方米；开业三年以上集中商业出租率93%、精品公寓出租率93%、产业园出租率88%。
不难看出，华润置地、中海地产乃至招商蛇口能够迅速转型的基础，得益于此前沉淀了具备运营价值的不动产。这正是龙头房企的优势所在。未来，开发业务规模或将保持在稳定的水平，营收和利润也将保持合理量级；但收租业务和轻资产业务却在运营得当的前提下，更有发展的空间，这对资本市场而言显然也更具备吸引力。
从成熟市场的现状来看，多数房企在开发业务到达天花板后，转型的路径也大抵相似：通过对不动产的运营和维护，布局上下游产业链切入长周期业务，从而保持利润的稳健增长，形成自身的“护城河”。
中国内地的龙头房企也正在借鉴先行者的经验，加速翻开新的发展篇章。
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